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Was ist bei einer Immobilienfinanzierung unbedingt zu beachten?

Dieser Ratgeber wurde von smava GmbH geschrieben.

Wahrscheinlich ist die eigene Wohnung oder das eigene Haus die größte Investition, die die meisten jemals in ihrem Leben machen werden. Je nach Region, Art und Ausstattung der Immobilie geht es um Summen ab 100.000 Euro aufwärts. Summen, die ohne eine passende Immobilienfinanzierung nur von den wenigsten aus eigener Tasche gestemmt werden können. Dieser Beitrag gibt einen kurzen und knackigen Überblick darüber, was bei so einer Immobilienfinanzierung eigentlich zu beachten ist – passenderweise in Form eines Hauses.

Solides Fundament aus Angespartem

Wer eine gute – und das heißt meist günstige – Immobilienfinanzierung haben möchte, hat dank der aktuell schon allgemein niedrigen Zinsen sehr gute Karten. Doch niedrige Zinsen sind nicht gleich niedrige Zinsen. Bei einer Immobilienfinanzierung mit derart hohen Beträgen machen selbst kleinste Zehntelprozent mehr oder weniger einen gewaltigen Unterschied aus. Ein entscheidender Faktor dafür, wie hoch der Zins ausfällt, ist das mitgebrachte Eigenkapital. Je höher das Eigenkapital, desto kleiner die Finanzierungssumme, desto kleiner auch die Zinsen. Im Allgemeinen sagt man, dass 20 Prozent des Immobilienwerts und die Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Maklerprovision, Baugenehmigung, Notar und so weiter) aus Eigenkapital finanziert werden sollten. Um dahin zu kommen, eignen sich monatliches Sparen oder frühzeitig abgeschlossene Bausparverträge.

Erdgeschoss aus Risikofragen

Sobald das Fundament steht, geht es um die verbleibenden 80 Prozent des Immobilienwerts. Hier ist eine Immobilienfinanzierung wie schon vorher angedeutet für die meisten unumgänglich. Bei der Auswahl der Finanzierung ist oberste Vorsicht geboten. Nicht nur der Zinssatz und die jährliche Tilgung sind relevant, sondern auch viel weiterführende Gedanken. Die Grundfrage ist, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass sich die persönliche Finanzsituation in den kommenden Jahren ändert; ob es dann aufwärts oder abwärts gehen könnte. Zum Teil müssen die Monatsraten 20 Jahre oder länger bezahlt werden. Also sollte man sich sicher sein, dass man diese auch langfristig bezahlen kann.

Obergeschoss aus Kreditbausteinen

Ansonsten lautet das Ziel, für einen möglichst langen Zeitraum einen möglichst geringen Zinssatz zu erhalten. Kurze Zinsbindungsfristen bedeuten niedrige Zinsen, lange Fristen bedeuten hohe Zinsen. Allerdings bedeuten kurze Fristen auch höheres Risiko als höhere Fristen, dass sich der Zinssatz in absehbarer Zeit erhöht. Hier sollten verschiedene Szenarien durchgerechnet werden. Außerdem ist die jährliche prozentuale Tilgung ein Thema. Das Stichwort lautet hier Gleichgewicht. Eine zu hohe Monatsrate macht Sparmaßnahmen im Alltag erforderlich, eine zu niedrige Monatsrate bringt eine lange Laufzeit und somit unnötig hohe Nebenkosten mit. Auch das ist ein Rechenexempel.

Dach aus schützenden Vertragsklauseln

Was jetzt bei dem Finanzierungshaus noch fehlt, ist das schützende Dach. Wer bis hierhin alles vernünftig bedacht hat, hat schon sehr viel richtiggemacht und eine stabile Finanzierung hergeleitet. Im letzten Schritt zählen jetzt nur noch manche Vertragsklauseln, die einen für die Zukunft absichern. Ein wichtiges Thema ist da die Vorfälligkeitsentschädigung, falls die Immobilienfinanzierung vorzeitig aufgelöst werden soll, weil man die Immobilie verkauft. Viele Banken lassen sich das teuer bezahlen. Wer schon vornherein auf die fälligen Gebühren achtet, sichert sich für die Zukunft ab. Das ist die eine Seite vom Dach. Die andere Seite heißt Sondertilgung. Wer zusätzlich zur monatlichen Rate noch was übrig hat, kann das natürlich in den Kredit stecken. Hier sollte ein Betrag von 5 Prozent der offenen Kreditsumme pro Jahr von der Bank kostenlos angeboten werden. So treffen sich beide Dachseiten oben in der Mitte und das Finanzierungshaus ist fertig.

Schlussendlich ist wichtig zu sagen, dass man bei jeder Komponente der Immobilienfinanzierung äußerst akribisch vorgehen sollte. Verpasst man die Chance, auf bestimmte Details zu achten, kann das Finanzierungshaus ganz schnell instabil werden und schlimmstenfalls sogar zusammenbrechen.

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