Grunderwerbsteuer - Kosten des Innenausbaus dürfen nicht einfach mitbesteuert werden

Beim Immobilienkauf fällt - je nach Bundesland - Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % an. Liegt ein einheitlicher Erwerbsgegenstand vor, berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den reinen Bodenwert, sondern auch auf die Bauerrichtungskosten. Diese Berechnungsweise lässt der Bundesfinanzhof (BFH) zu, wenn ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskaufvertrag und Bebauungsvereinbarung besteht. Davon kann auszugehen sein, wenn der Grundstücksverkäufer oder ein eng mit ihm verbundener Dritter den Grundstückskauf und die anschließende Bebauung „aus einer Hand“ anbietet.

Ein neues BFH-Urteil zeigt allerdings, dass die Kosten für spätere vom Bauherrn beauftragte Innenausbauarbeiten nicht einfach in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen werden dürfen. Im Urteilsfall hatte ein Bauherr Grundstück und Rohbauleistungen von einer GmbH bezogen. Unstrittig war, dass diese „Paketleistungen“ der Grunderwerbsteuer unterlagen. Das Finanzamt hatte allerdings spätere Innenausbauleistungen am Haus (z.B. Einbau von Fenstern, Elektro- und Sanitärinstallationen), die durch ein vom Bauherrn beauftragtes Bauleitbüro vergeben und überwacht worden waren, ebenfalls der Grunderwerbsteuer unterworfen.

Laut BFH dürfen vom Bauherrn an Dritte vergebene Ausbauarbeiten nur dann mit Grunderwerbsteuer belastet werden, wenn die mit dem Ausbau beauftragten Unternehmer

•mit dem Verkäufer des Grundstücks personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder

•aufgrund von Abreden zusammenarbeiten

oder

•durch abgestimmtes Verhalten darauf hinwirken, dass die Verträge über die Ausbauarbeiten zustande kommen und dem Erwerber die Ausbauleistungen (samt Entgelt) schon vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten werden.

Das Finanzgericht muss nun in einem zweiten Rechtsgang einen genaueren Blick auf die Verflechtungen zwischen den Beteiligten werfen, die seinerzeit bestanden.

Hinweis: Die Finanzämter tragen die Feststellungslast dafür, dass zwischen den beteiligten Akteuren des Grundstückskaufs gleichgerichtete Absprachen bzw. enge Verbindungen bestanden. Das hat der BFH in diesem Urteil eindeutig klargestellt.

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