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Was Sie bei einer Zwangsversteigerung von Immobilien beachten sollten

Dieser Ratgeber wurde von Interessengemeinschaft Sozialrecht e.V. geschrieben.

Der Wirtschaftswoche (WiWo) zufolge wurden in 2017 rund 26.000 Immobilien in Deutschland zwangsversteigert. Im Vergleich zum Vorjahr sank die Zahl um 16,7 Prozent.

Bei einer Zwangsversteigerung von Immobilien werden Häuser oder Eigentumswohnungen zu Geld gemacht, um die offenen Forderungen des Gläubigers zu befriedigen. Für eine Zwangsversteigerung von Immobilien kann es unterschiedliche Gründe geben, doch nur unter bestimmten Voraussetzungen dürfen Immobilien zwangsversteigert werden.

Wann können Immobilien zwangsversteigert werden?

Häufig werden Immobilien zwangsversteigert, wenn ihre Besitzer nicht mehr in der Lage sind, offene Schulden zu begleichen. Des Weiteren können Unstimmigkeiten zwischen Eheleuten oder Erben auch zu einer Zwangsversteigerung von Immobilien führen.

Bei einer Zwangsversteigerung handelt es sich um eine Form der Zwangsvollstreckung. Um sie vollziehen zu können, muss der Gläubiger bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Zunächst muss er beim zuständigen Amtsgericht einen Vollstreckungstitel erwirken. Dies könnte beispielsweise ein Urteil oder ein Vollstreckungsbescheid sein. Der Vollstreckungstitel muss wiederum eine Vollstreckungsklausel enthalten, damit die Vollstreckung erfolgen kann. Vor Beginn der Zwangsvollstreckung muss der Vollstreckungstitel dem Schuldner zugestellt worden sein. Ist der Antrag auf den Titel genehmigt, kann der Gläubiger eine Zwangsversteigerung einleiten, jedoch nur, wenn die Schulden nicht geringer sind als der Wert der Immobilie.

Wie funktionieren Zwangsversteigerungen von Immobilien?

Sind alle Voraussetzungen für eine Zwangsversteigerung erfüllt und der Vollstreckungstitel erwirkt, kann der Gläubiger eine Zwangsversteigerung für eine Immobilie einleiten.

Zunächst werden bei einer Zwangsversteigerung die wichtigsten Informationen bekannt gegeben. Nachdem festgestellt wird, dass alle Beteiligten anwesend sind, wird das geringste Gebot mitgeteilt. Gemäß § 44 Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) muss durch das geringste Gebot “die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden.”

Nach der Verkündung des höchsten Gebotes können alle Interessenten ihre Gebote abgeben, wobei diese in manchen Fällen immer um einen bestimmten Betrag steigen müssen. Die Versteigerung endet, wenn kein weiterer Interessent mehr bietet. Anschließend wird das höchste Gebot dreimal aufgerufen und der Höchstbietende erhält die Immobilie. Mit dem Erlös werden die Gerichtskosten bezahlt und die Gläubiger befriedigt.

Können Sie eine Zwangsversteigerung Ihres Hauses verhindern?

Die Zwangsversteigerung einer Immobilie ist die drastischste Form der Zwangsvollstreckung und wird in der Regel nur eingeleitet, wenn sich Schuldner und Gläubiger nicht anderweitig einigen können. Da die offenen Forderungen der Gläubiger mit der Zwangsversteigerung befriedigt werden sollten, ist es in der Regel schwierig, eine Zwangsversteigerung zu verhindern.

Unter Umständen ist es jedoch möglich, die Zwangsversteigerung oder die Fortsetzung des Verfahrens einzustellen. Ist laut § 28 ZVG “ein aus dem Grundbuch ersichtliches Recht bekannt”, welches der Zwangsversteigerung entgegensteht, muss diese in der Regel aufgehoben werden. Unter Umständen räumt das Gericht den Gläubigern aber auch zunächst eine bestimmte Frist ein, innerhalb welcher die Gründe gegen die Zwangsversteigerung beseitigt werden sollen. Können die Hindernisse nach Ablauf der Frist nicht nachweislich behoben werden, muss das Verfahren eingestellt werden.

Darüber hinaus kann eine Zwangsversteigerung auch durch die Gläubiger aufgehoben werden. Sollten sich Schuldner und Gläubiger in der Zwischenzeit anderweitig geeinigt haben, können die Gläubiger ihren Antrag auf Zwangsversteigerung zurückziehen. Des Weiteren kann das Verfahren auch mit Einwilligung aller Gläubiger einstweilig eingestellt werden. Den Antrag auf einstweilige Einstellung muss der Schuldner innerhalb von zwei Wochen stellen, nachdem er über die Zwangsversteigerung seiner Immobilie informiert wurde. Das Gericht genehmigt den Antrag in der Regel nur, wenn der Schuldner glaubhaft machen kann, dass er in den nächsten sechs Monaten in der Lage sein wird, die offenen Forderungen der Gläubiger zu befriedigen. Nach den sechs Monaten kann eine einstweilige Einstellung erneut durch den Gläubiger bewilligt werden.

Was müssen Kaufinteressenten beachten?

Immobilien, die zwangsversteigert werden, sind für Kaufinteressenten besonders attraktiv, da sie in der Regel sehr preisgünstig sind. Zwar gilt für den Ersttermin der Zwangsversteigerung noch die 50-Prozent-Grenze, das heißt, dass die Immobilie mindestens 50 % des Verkehrswertes erreichen muss. Diese Grenze verfällt jedoch beim Zweittermin, wenn bei der ersten Versteigerung kein Zuschlag erfolgt ist. Zudem fallen für den Kauf einer Immobilie, die zwangsversteigert wird, keine Notargebühren und Maklerprovision an.

Darüber hinaus müssen Käufer von zwangsversteigerten Immobilien selten mit bösen Überraschungen rechnen, da bereits bei der Versteigerung ein Wertgutachten vorliegt, dem mögliche Baumängel u. Ä. entnommen werden können. Andererseits haben Käufer keinen Anspruch darauf, die betroffene Immobilie vor dem Kauf zu besichtigen.

Des Weiteren müssen Käufer auch beachten, dass jedes Gebot bei einer Zwangsversteigerung verbindlich ist und nicht mehr zurückgenommen werden kann. Außerdem ist es möglich, dass die gekaufte Immobilie nach der Versteigerung unter Umständen nicht sofort bezugsfertig ist.

Mehr zum Thema Zwangsversteigerung können Sie unter https://www.schuldnerberatung.com/zwangsversteigerungen-immobilien/ lesen.

Dieser Ratgeber wurde von Interessengemeinschaft Sozialrecht e.V. geschrieben.

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