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Verlängerte Spekulationsfrist - Ermittlung des Gewinns aus privaten Veräußerungsgeschäften

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Vor mehr als 16 Jahren verlängerte der Gesetzgeber die Spekulationsfrist für private Grundstücksveräußerungsgeschäfte von zwei auf zehn Jahre. Bis heute beschäftigt dieser Schritt Gerichte und Finanzverwaltung. So hat das Bundesfinanzministerium (BMF) jetzt neue Grundsätze zur Aufteilung des Veräußerungsgewinns bei Grundstücksverkäufen formuliert, die nach dem 31.03.1999 (Tag der Verkündung der Neuregelung) stattgefunden haben und bei denen die frühere zweijährige Spekulationsfrist bereits vor dem 01.04.1999 abgelaufen war.

Rückblick: Seit 2010 ließ das BMF für diese Geschäfte eine Aufteilung zu - und zwar dergestalt, dass Veräußerungsgewinne in einen bis zum 31.03.1999 entstandenen nichtsteuerbaren Wertzuwachs und einen nach dem 31.03.1999 eingetretenen steuerbaren Wertzuwachs aufgeteilt werden. Dabei galt die Vereinfachungsregelung, dass der steuerbare Wertzuwachs linear (monatsweise) nach dem Verhältnis ermittelt werden konnte, in dem die Besitzzeit nach dem 31.03.1999 zur Gesamtbesitzzeit stand.

Beispiel: A verkauft ein unbebautes Grundstück des Privatvermögens nach einer Haltedauer von insgesamt 31 Monaten mit einem Wertzuwachs von 50.000 €; die Haltedauer nach dem 31.03.1999 hat nur vier Monate betragen. Bei der Einkommensteuerfestsetzung ist lediglich ein Gewinn von 6.452 € (4/31tel) anzusetzen.

Aufgrund der zwischenzeitlich ergangenen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs hat das BMF seine bisherige Vereinfachungsregelung jetzt um folgenden Zusatz ergänzt: Sonderabschreibungen, erhöhte Absetzungen für Abnutzungen sowie lineare und degressive Absetzungen für Abnutzungen müssen bei der Aufteilung dem Zeitraum zugeordnet werden, in dem sie steuerlich abgezogen worden sind. Bei der Berechnung des steuerbaren Veräußerungsgewinns können vor dem 01.04.1999 vorgenommene Abschreibungen also fortan steuerlich ausgeklammert werden. Nach einer neuen Beispielberechnung des BMF wird zunächst der Wertzuwachs ermittelt, der sich über die gesamte Haltedauer der Immobilie ergeben hat (Veräußerungserlös abzüglich ursprünglicher Anschaffungskosten). Dieser Wert wird mit dem Anteil angesetzt, den die Haltedauer ab dem 01.04.1999 an der Gesamthaltedauer hat. Das Ergebnis wird abschließend um die Abschreibungsbeträge erhöht, die der Immobilieneigentümer nach dem 01.04.1999 beansprucht hat, so dass sich der steuerbare Veräußerungsgewinn ergibt.

Hinweis: Die neue Berechnungsmethode ist in allen offenen Fällen anzuwenden. Grundstückseigentümer können also Abschreibungen, die sie vor der gesetzlichen Neuregelung vorgenommen haben, noch aus der Berechnung des steuerbaren Veräußerungserlöses ausklammern. Voraussetzung ist, dass die zugrundeliegende Steuerfestsetzung verfahrensrechtlich noch änderbar ist.

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