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Werbungskosten - Die Finca im Ausland hat ihre steuerlichen Tücken

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Haben Sie schon einmal darüber nachgedacht, ob es nicht lukrativ wäre, ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung zu vermieten? Wenn Sie das Objekt in der Urlaubszeit auch selbst nutzen möchten, müssen Sie darauf achten, dass die Vermietung nicht mehr als 25 % unter der ortsüblichen Belegungszeit liegt. Ausgaben wie Abschreibungen, Schuldzinsen und sonstige Werbungskosten - abzüglich eines eventuellen Privatnutzungsanteils - können Sie nur dann steuermindernd geltend machen.

Beispiel: Bei Ferienimmobilien auf Teneriffa sind durchschnittlich 200 ausgebuchte Tage üblich. Ist Ihr Ferienhaus im Jahr an mindestens 150 Tagen vermietet, können Sie Ihre Ausgaben als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend machen.

Wenn das Finanzamt Ihre Einkünfteerzielungsabsicht anzweifelt, müssen Sie nachweisen, dass Ihr Ferienhaus einen Gewinn abwirft. Hierfür müssen Sie einen Plan über einen 30-Jahreszeitraum mit allen Einkünften und Ausgaben (in der Regel orientiert am Durchschnitt der letzten fünf Jahre) erstellen. Kommen Sie auf einen Gewinn, dürfen Sie die Kosten (anteilig) steuermindernd ansetzen; wenn nicht, gilt die Vermietung vollständig als Privatvergnügen.

So erging es einer Vermieterin, die über 2 Mio. € in den Neubau eines Ferienhauses auf Mallorca investiert hatte. Der Bau war zwischen 2002 und 2006 erfolgt. 2008 wurden Baumängel beanstandet, von einem spanischen Gericht aber als Schönheitsfehler abgetan. Erst 2012 und 2013 konnte die Immobilie erfolgreich vermietet werden. Dadurch fehlten für den 30-Jahreszeitraum über 200.000 €, um noch in die Gewinnzone zu kommen. Das Finanzgericht München beanstandete daher, dass die Vermieterin zuerst nahezu keine, dann nur unzureichende und erst zu spät genügend Einnahmen generiert hatte. Es qualifizierte die Vermietung als vollständig privat veranlasst. Ihre Verluste konnte die Vermieterin also gar nicht steuerlich nutzen.

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