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Vermieter-Steuertipp - Welche Abzugsmöglichkeiten sich Vermietern bieten

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In Zeiten niedriger Zinsen und unsicherer Kapitalmärkte sind Immobilien begehrte Anlageobjekte. Wer mit der Vermietung einer Immobilie Geld verdienen will, sollte die steuerlichen Regeln kennen, die für Vermietungstätigkeiten gelten. Zentral ist für Vermieter die Frage, wie sich die Kosten des Objekts steuermindernd absetzen lassen. Die Steuerberaterkammer Stuttgart hat die geltenden Regeln zu dieser Frage kürzlich wie folgt zusammengestellt:

Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes müssen in aller Regel über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt werden; deren Abschreibung ist meist nur mit 2 % pro Jahr zulässig. Zu den Anschaffungskosten gehören alle Aufwendungen, die zum Erwerb eines bebauten Grundstücks getätigt werden, einschließlich der Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuch-, Notar- und Maklerkosten. Muss ein Gebäude erst einmal in einen betriebsbereiten Zustand versetzt werden, gehören auch die Aufwendungen hierfür zu den Anschaffungskosten. Als Herstellungskosten wertet das Finanzamt Aufwendungen zur Herstellung oder Erweiterung einer Immobilie. Hierunter fallen Ausgaben für den Hausneubau, die Wiedererrichtung eines voll verschlissenen Gebäudes und die Änderung der Funktion bzw. Zweckbestimmung eines Gebäudes. Auch Investitionen, durch die das Mietobjekt über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert oder neuer Wohnraum geschaffen wird (z.B. Anbau), zählen zu den Herstellungskosten.

Erhaltungsaufwendungen sind sofort im Jahr der Zahlung steuermindernd abziehbar. Hierunter fallen Kosten, die nicht die Wesensart des Gebäudes verändern, das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten und regelmäßig wiederkehren (z.B. Maler- und Tapezierarbeiten, Austausch von Fenstern, Einbau einer neuen Heizung). Fallen allerdings mehrere Erhaltungsaufwendungen zusammen in einem „Maßnahmenbündel“ an, kann es zu einer Standardverbesserung des Gebäudes kommen mit der steuerlichen Folge, dass die Aufwendungen insgesamt zu Herstellungskosten werden.

• Steuerlich brisant sind für Vermieter die Regelungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten: Fallen innerhalb von drei Jahren nach dem Hauskauf Aufwendungen für die Instandsetzung oder Modernisierung an, die (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen, werden sie rückwirkend in langfristig abschreibbare Herstellungskosten umqualifiziert. Der Sofortabzug als Erhaltungsaufwand wird dann vom Finanzamt rückgängig gemacht.

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